Стоит ли покупать квартиру в доме, признанном аварийным, и хорошая ли это инвестиция — рассказываем в нашей статье.

Что такое аварийный дом

Начнем с определения: есть аварийный жилой фонд и ветхий жилой фонд. Отличие первого от второго — в потенциальной угрозе жизни и здоровью жильцов. Дом признается аварийным, если более половины жилых помещений находятся в состоянии, представляющем такую опасность. Говоря упрощенно, более чем в половине комнат может произойти обрушение. Покупка квартиры в доме, признанном аварийным или ветхим, — две разные ситуации, имеющие и разные правовые последствия.

Ветхое жилье находится в плохом состоянии, но угрозы не представляет, по крайней мере, юридически различие в этом. Такой жилой фонд могут ремонтировать, не расселяют, пока он в силу естественного износа не перейдет в категорию аварийного жилья.

Расселение происходит достаточно быстро: до 2022 года, например, программа расселения аварийного жилья включала дома, признанные таковыми до 1 января 2017 года. В ноябре 2022-го запустили новую программу, в которой участвуют многоэтажки, признанные опасными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го, и она рассчитана на 50 тыс. человек. 

Признаки аварийности дома

Существуют вполне конкретные признаки, по которым дом относят к аварийному фонду. Они перечислены в соответствующем правительственном постановлении. Этот список включает:

  • Повреждения, деформации либо полное разрушение конструктива здания, создающие опасность обрушения дома;
  • Местонахождение в потенциально опасных зонах, например, с возможностью схода селевых потоков, лавин, оползней, существенных подтоплений;
  • Нахождение в местах, где высока вероятность техногенных катастроф;
  • Крены, нарушающие устойчивость здания;
  • Повреждения из-за катастроф, аварий, пожаров, землетрясений, просадки грунта и других ЧС — в том случае, если восстановление здания невозможно или экономически невыгодно; в данном случае также важно, чтобы состояние дома создавало опасность для жизни и здоровья жильцов.

Покупка квартиры в аварийном доме

Теперь переходим к основному вопросу: стоит ли покупать квартиру в старом доме под снос — есть последствия и нюансы, которые нужно учитывать.

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, хотя такие строения автоматически признаются непригодными для жизни, рассказывает управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Вместе с тем, подчеркивает эксперт, никакой экономической выгоды такая сделка не принесет, хотя некоторые клиенты до сих пор рассчитывают на получение нового жилья, квартиры большей площади и т. д.

«В 2019 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, исключающие возможность спекулятивных схем с аварийным жильем. Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии, не имеют права на участие в программе переселения, — разъясняет Сырцов. — Они могут рассчитывать лишь на выплату денежного возмещения в размере, не превышающем сумму, указанную в договоре купли-продажи».

А вот если квартира в аварийном доме унаследована, новый владелец получает все те же права, что и предыдущий собственник, то есть может участвовать в программе расселения и получить жилье в новом доме.

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Покупатель же, как уже сказано выше, при расселении может рассчитывать лишь на компенсацию в размере суммы сделки.

«Известно мнение о том, что покупка аварийного жилья является одним из способов инвестирования и получения прибыли, а также улучшения жилищных условий покупателем подобной недвижимости, — рассказывает младший юрист фирмы „Гуричев, Малинин и партнеры“ Дмитрий Чикунов. — Действительно, как правило, раньше аварийное жилье приобреталось с определенным дисконтом в целях получения в дальнейшем нового жилья взамен изымаемого. Однако в настоящий момент такая возможность прямо исключается законом».

В остальном же это стандартная сделка, отмечают эксперты. Но соглашения о продаже площади в аварийных домах в юридической практике попадаются редко, делится своими наблюдениями руководитель юридического социального проекта «САМ в суд» Любава Трофимова.

«Собственник имеет право распоряжаться аварийным жильем, если не имеется решения суда о принудительном изъятии жилого помещения либо не заключено соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд», — рассказывает она.

Когда покупатель аварийного жилья все же может рассчитывать на участие в программе

Из общего правила, как разъясняет Дмитрий Чикунов, есть и свое исключение.

«Покупатели аварийного жилья вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, размер которого ограничивается стоимостью его приобретения по договору купли-продажи. Но важно обратить внимание, что подобное ограничение не распространяется на аварийное жилье, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ указанного ограничения, на что обращал внимание Верховный Суд РФ”.

Однако и в этом случае возможны определенные риски для покупателя, предостерегает юрист. Например, аварийное жилье может быть не включено в региональную программу переселения — тогда покупателю, опять же, остается рассчитывать только на денежное возмещение. 

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

Теперь к вопросу о размере компенсации. При сделке по купле-продаже по закону это может быть только та сумма, которая указана в договоре, поэтому важно прописывать именно реальную стоимость, не занижал ее. Наследник же такого жилья может участвовать в расселении либо тоже выбрать компенсацию, рассказывает Любава Трофимова.

«Размер суммы компенсации в этом случае определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости либо соглашением сторон», — поясняет юрист.

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Продать квартиру в аварийном доме нельзя только в двух случаях, говорит Руслан Сырцов:

  • Если собственник уже заключил с местными властями соглашение о ее обмене или выплате денежной компенсации.
  • Когда имеется решение суда о принудительном выселении хозяина.  

Нюансы покупки квартиры в аварийном доме

Есть еще пара деталей, которые нужно иметь в виду. Во-первых, как напоминает Руслан Сырцов, на покупку аварийного жилья нельзя потратить средства материнского капитала. Как получить и использовать этот финансовый ресурс, мы подробно рассказали здесь.

Во-вторых, аварийную квартиру не получится приватизировать. «Это прямо противоречит законодательству, — подчеркивает Любава Трофимова. — И если уже после признания дома аварийным произойдет приватизация (если госорганы не откажут), то все последующие сделки с таким жилым помещением могут быть признаны ничтожными в силу закона».

При сделке по продаже квартиры в аварийном доме собственник обязан предупредить покупателя о состоянии и статусе недвижимости. Эту информацию также можно проверить в выписке ЕГРН, которую до сделки стоит запросить у владельца. Покупка квартиры в старом доме — однозначное основание запросить такую выписку. «Если вас все же ввели в заблуждение, вы имеете право расторгнуть сделку  в судебном порядке в соответствии со статьей 475 ГК РФ», — говорит Руслан Сырцов.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

В данном случае существенно, была ли информация об аварийности внесена в ЕГРН и знал ли об этом покупатель. При выборе жилья в старом фонде об этом нужно помнить.

«Теоретически покупатель вправе требовать либо признания договора недействительным ввиду существенного заблуждения, либо расторжения договора ввиду имеющихся недостатков у аварийного жилья, — говорит Дмитрий Чикунов. — Однако подобные требования при наличии сведений об аварийности в ЕГРН должны рассматриваться как проявление недобросовестного поведения, обусловленного неосмотрительностью самого покупателя».

Взято с сайта: ДомКлик